房价合理了,城市化就完成了

发布时间:2022年06月08日
       独立经济学家金燕燕 据国家统计局统计, 2011年中国城镇化率达到51.67%。以1980年近18%的城镇化率为起点, 中国城镇化正以年均1%的速度推进。去年是一个重要的时间节点:城市人口过半!然而, 简单的平均思维往往具有误导性。拆解过去31年的城镇化, 城镇化率1980-1989年提高0.68%, 1990-1999年提高0.45%, 2000-2009年提高1.43%。
        , 但从2010年到2011年的两年, 城镇化率“跃升”了4.67%!从2000年到2011年, 城镇房价刚性上涨的背后是城镇化率的加快。城镇化率的“跃升”通常发生在阶段性拐点上。如果把城市化分为三个阶段:20%-35%的城市化率是初级阶段; 35%-50%为加速阶段; 50%-65%是完成阶段, 那么2011年是城市化完成阶段的起点。城市人口比例从20%提高到65%-70%。如果按照中国12亿到15亿的人口增长来计算, 这是人类文明史上前所未有的人口迁移!中国城市人口从不足2.5亿上升到10亿左右, 7.5亿人将改变生活方式。因此, 诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨教授说:21世纪世界有两大变化。一个是互联网——信息的流动, 一个是中国的城市化——人口的流动!鸟以木为生, 人以水为生。人口流动的城市化必然导致城市化空间的稀缺。以水资源为主线, 城镇化也可以分为三个阶段:选水为生——引水为民——以造水为生。相应地, 城镇化的空间稀缺性将由相对稀缺转变为绝对稀缺。作为财富的普遍属性, 稀缺性必然会通过货币的流动性为城市化空间创造“依赖溢价”。因此, 这似乎是不合理的。
       高房价相对合理。因为房价不仅与收入水平和租金水平有关, 还与稀缺资源的配置有关。高房价之所以存在并以不合理的速度不断挑战居民的心理底线, 是因为城市中出现了一种新的财富——城市化空间的依赖溢价。一旦城市化空间从相对稀缺升级为绝对稀缺, 空间的依赖溢价必然会增加, 人类社会配置稀缺资源的制度选择只有暴力、权力和金钱三种。与三者相比, 以货币为基础的住房商品化自然更合理,

但合理的制度安排会导致房价不合理的高涨!其结果是制度选择悖论:房价合理时,

城镇化停止, 经济发展停滞。如果为了抑制高房价而牺牲城镇化, 结果也是牺牲少数, 牺牲多数,

合理的政策选择也会带来不合理的经济后果。有学者说中国人均居住面积已经很高了, 这是另一种误导性的平均思维, 因为城市化率的“跳跃”不会带来房价的普遍上涨。
       由于农村被边缘化, 廉价房在农村随处可见, 一些城市在城市化完成阶段会被边缘化。
       在这些边缘化城市, 人口将因就业机会减少而外流。与欧美、澳大利亚一样, 中国也会出现“鬼城”和“灾难城市”, 即“去城市化”。在这个阶段, 城市化-去城市化-再城市化将同时进行,

相互制约。此时, 城镇化将进入“洗牌”阶段:在人口不断流入的城市, 空间将从相对稀缺转变为绝对稀缺。 ;在人口外流的城市, 空间已从相对稀缺变为不再稀缺;一些城市将急剧收缩甚至消失, 避灾移民需要“再城市化”。城镇化是不平衡发展的特殊历史阶段。城镇化率增长不平衡, 人口和货币流动更加不平衡。动态不平衡发展必然导致房价不合理不平衡。动态的、非均衡的城市化进程不仅来自于市场, 还来自于水土资源的非均衡存在。一边是水土, 一边是水土资源的稀缺, 再谈所谓的合理房价, 永远也无法理解城市房价不合理的合理性。必须正视房价高企的弊端, 坚持市场化体制。城市文明的主流财富之一是稀缺的生存空间。城市“洗牌”阶段, 优胜劣汰, 每一个城市运营商都将面临新的挑战战争。