平均负债率超红线 资金回笼减速 房企饥渴 释放涨价信号

发布时间:2022年06月19日
       广州报道, 上市房企资金链日趋紧张, 房地产经营环境不容乐观。 日前, 据万得资讯2015年上市房企中报统计, 上半年142家房企总负债接近3.4万亿元, 同比 年增长约 13%。 与此同时, 这些上市房企的平均负债率为76.8%, 为近年来的最高点, 40%以上的房企资产负债率超过了70%的红线。 “随着楼市和资本环境的变化, 房企融资和资金周转压力将进一步加大, 盈利能力将受到很大考验。” 华南某上市房地产公司投资者关系部的负责人表示。 “新一轮资金链趋紧” “由于房地产资金投入大、开发周期长的特点, 70%是房地产企业负债率的警戒红线。” 业内人士认为。 但截至2015年年中, 高负债房企规模逐渐扩大。 其中,

资产负债率大于80%的房企占比22.54%, 70%-80%占比20.42%, 60%-70%占比20.4%。 “债务水平持续高企, 与房地产行业的大环境密切相关。即使融资环境比去年有所宽松, 但投资机构对房地产投资的投放也越来越谨慎, 以至于 房地产行业面临‘拿不到钱’的局面, 新一轮资金链紧张考验。” 平安银行一位从事开发贷款业务的人士分析。 他指出, 过去, 由于银行额度有限, 很多房企通常采取信托、委托贷款等非规范渠道获取发展资金, 用新债还旧债。 但随着房地产各方面风险因素的增加, 业内对房地产的评价也变得更加谨慎。 “即使地产公司账面上的财务指标再理想, 也未必能拿到钱。” 上述观点让不少受访的房企深受触动。 其中, 香港上市内地房企投资部人士陈先生指出, 与以往房企热衷海外融资不同, 受人民币贬值等因素影响, 海外融资成本增加, 不少房企对海外融资的热情降低。 同时, 由于国内资金成本相对较低, 很多房企纷纷从外部发债转向内部融资, 选择在国内发债融资。 鹤研究中心报告显示, 去年房地产企业海外融资年化利率高达13.63%, 低至8.13%。 机构数据显示, 2014年, 108家主要房地产上市公司发行债券和票据, 融资规模约3520亿元, 其中外币融资占比高达54%; . 票据融资规模近2650亿元, 其中境内人民币债券占比高达76%, 公司债券发行规模达1425亿元。 易居研究院智库中心研究主任闫跃进在接受媒体采访时表示, 房企负债规模不断攀升的背后, 是其外部融资规模不断扩大。 以连续举债的方式为房地产公司去库存获取新资金金子。 同时, 这也表明此类上市房企仍在积极谋求战略扩张。 但陈总认为, 以他所在的房地产公司为例, 虽然海外和国内融资成本相同, 资金环境相对宽松, 但他不敢扩大借贷规模。 太多了。
        “销售回笼资金放缓, 导致资金周转周期延长, 如果借贷规模扩大过大, 房企经营困难将进一步加大。” 上述采访的华南上市房企投资者关系部管理层表示, 房企面临的最大挑战是如何在积极扩张和债务危机之间保持平衡。 除了账面上的负债规模, 上市公司还承担了通过其他融资平台获得的“隐形债务”较少, 偿债能力水平不仅受资本环境影响, 还受房地产能力的影响 企业去库存和快速撤资起到决定性作用。 在覆盖“钱袋子”、物价上涨的同时, 房企负债率居高不下, 资不抵债压力逐渐加大。 以珠江控股为例,

截至2015年年中, 该地产公司资产负债率为105.5%, 同比上升9个百分点。 其中, 与总资产15.88亿元相比, 房地产公司总负债已达16.75亿元, 而实现营业收入仅为1.36亿元, 净利润仅为2149.26万元。
        对于高额债务,

恐怕是杯水车薪。 数据显示, 珠江控股旗下公司资产负债率持续上升, 从2010年的64%上升至2014年底的98.8%。期间公司净利润三亏两盈, 但净 利润在1000万元左右。 与此同时, 房企长期存在的“微利”困境或将继续加剧。 据中原地产研究部统计, 截至8月25日, 已发布半年报的60家房企合计营业收入3011.4亿元, 净利润仅252.57亿元, 净利润率仅为8.4%。 其中, 万科、绿地、保利、招商局、碧桂园五家龙头房企的净利润率分别为9.6%、4.6%、11.9%、11.7%、10.4%。 该机构分析指出, 与2013年和2014年房企平均净利润率分别为11.97%和10%相比, 2015年年中平均净利润率明显下降, 大部分房企的完工率 住房公司不到40%。 公司半年净利润总体呈下降趋势。 涨价同时捂住“钱袋子”, 将成为房企缓解高负债和净利润下滑压力的举措。 “销售不如预期, 资金回撤进入减速通道。同时各种经营费用成本增加, 利润空间被压缩, 公司不得不密切关注利润通过 各种手段。
       ” 华南某上市地产公司财务部人士在该地产公司管理层半年度工作会议上向记者透露了这一信号。 该人士表示, 在销售方面, 公司总部在上半年去库存的压力下, 不打算提高各个地方项目的价格。 半年“开源”需求会更大, 可考虑涨价”。 同策咨询研究部总监张宏伟分析, 从今年房企的销售数据来看, 市场正在逐步回暖。 所以, 看好下半年的房企, 自然是想在下半年追求更高的利润, 而提高利润率最直接的办法就是涨价, 但能不能涨价? 价格需要合理区分。 随着一线和重点二线城市的征地热度上升, 房价在上涨, 而三四线城市尚不具备此潜力, 不同城市房价分化将进一步 日后愈演愈烈。 .